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不動産におけるファクタリングとは?管理会社はどんな仕事をしているの?

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皆様はファクタリングという言葉をご存知でしょうか。
ファクタリングとは他人が保有する売掛債権を買い取って、その債権の回収を行う金融サービスのことを指します。
企業はファクタリングを行うことによって売掛金の回収のし損ないのリスクを回避することができます。
通常ファクタリングとは他人の売掛債権を買い取って回収するBtoBサービスのことですが、売掛金の回収に苦慮している会社にとっては心強いサービスと言えます。
とはいえ、すべての業者がBtoBではないので、ファクタリングを利用できない業種もあります。

例えば、BtoCで現金決算が多い小規模の飲食店などは売掛金が少ないために、ファクタリングを利用する意味があまりありません。
しかしながら、同じBtoCビジネスにおいても不動産に関しては特殊なファクタリングが可能です。
では、家賃収入や仲介手数料が主な収益となる不動産業のファクタリングはどのようなサービスになるのでしょうか。

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不動産におけるファクタリング

不動産業におけるファクタリングで売掛債権と考えられるものは、「家賃収入・管理費・仲介手数料」などです。
不動産会社やオーナーは、自社・自分が所有しているアパートやマンションなどの入居人がいれば、定期的に家賃収入を得ることになります。
そういう意味においては、「入居者がいる=将来的に家賃収入がある=売掛金と同じ扱いになる」というのが、不動産業におけるファクタリングの基本原理となります。
不動産会社やオーナーは、売掛先となる入居者に知られずにファクタリングを利用することも可能になるので、ファクタリング業者にこれまでの家賃の支払実績などを渡して審査を受け、その審査に通れば契約は成立します。
この契約が成立すると、信用度に応じた手数料が引かれるものの、将来的な家賃収入を前倒しで受け取ることができるというメリットが生まれます。
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た、不動産業のファクタリングでは、家賃収入の一時的なファクタリングだけではなく、継続的な不動産経営にまつわる事務作業全般など管理部門を合わせて、コンサルティング業務として依頼してしまうという方法もあります。
この方法は一般的に「管理会社」と呼ばれる業者が行っているもので、不動産業におけるファクタリングは管理会社が行っている、という解釈ができます。

不動産業のファクタリングの特徴

上記の通り、不動産業のファクタリングは一般的なBtoBのファクタリングとは、「審査の対象」や「売掛先」が違うことから、手数料も異なっています。
不動産業のファクタリングの手数料は物件ごとによって変動するという特徴があり、定期的に安定した家賃収入があると考えられる債権の信用度は高くなるので、手数料は下がっていきます。
優良物件になると、1桁台のパーセンテージの手数料で契約できることもあります。
また、審査の難易度も物件ごとに違いますが、不動産業のファクタリングは一般的なファクタリングよりも準備に時間がかかることが多いです。
なぜなら、物件の土地の公図や登記簿謄本、各種証明書など取り寄せが必要な書類もたくさんあるのですぐに現金化しようとしても時間がかかってしまうのです。

一般的のファクタリングとの違い

一般的なBtoBのファクタリングと違い、売掛先がアパートやマンションの入居者になるので、企業よりも個人が多くなります。
ファクタリング自体を利用するのも、不動産会社もないことはないのですが、個人のオーナーが多くなります。
ちなみにファクタリングでは、利用するのは企業がほとんどで、基本的に個人客は認められることが少ないようです。
ところが、不動産業のファクタリングは、利用者も売掛先も両方が個人というケースが認められている、稀なファクタリングといえます。

不動産業のファクタリングのメリット・デメリット

不動産業のファクタリングを利用することが多いのは、副業として不動産経営をしている個人になります。
この場合、単純にファクタリングをするだけではなく、管理業務を行ってくれる業者を選ぶと経営がより簡易的になります。
というのも、管理業務を行っている業者、いわゆる管理会社は、不動産経営のプロだからです。
そのプロの視点から不動産経営に関するアドバイスをもらいながら自分の手を煩わせることなく、家賃収入を得ることができると言う意味では、精神的にも肉体的にも楽になります。
不動産経営では、建物にトラブルが発生して急な修理のために多額の費用が必要になることがありますが、ファクタリングの契約を結んでおけばすぐに現金化が可能です。
また、新たな不動産取得のための資金にもできるので、不動産投資の増加にもつながります。

しかしながら、ファクタリングは先の見通しが甘いと、すぐにキャッシュフローが底を尽き経営が破たんしてしまいます。
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不動産収入のファクタリングを行うと、一時的にキャッシュが豊富になるので経営が改善しているかのように見えますが、この見込みを誤るとキャッシュフローのトラブルを先送りにしているだけの状態になります。
そして、手数料だけが増えて、ファクタリングがオーナーの頭痛のたねになってしまうのです。

ファクタリングを行うことで収支がプラスになり、かつ次回の家賃収入がなくても経営が成立するのであればいいのですが、一時しのぎのためにファクタリングを利用するのは、借金をしているのと同じなので使うのは危険です。
個人が使えるファクタリングは珍しいので、つい活用したくなってしまうかもしれませんが、経営破たんを招くリスクがあることは理解しておきましょう。

管理会社は何をしているのか

このように、不動産業におけるファクタリングは管理会社によるコンサルティングとともに行われる場合が多くなります。
それでは、この管理会社は個人のオーナーに替わってどのような役割を果たしてくれるのでしょうか。

そもそも、不動産の経営をしていくための業務としては、「集金管理」「入居者管理」「更新・終了・清算」「建物管理」など、多岐に渡り専門的な知識も必要になります。
管理会社がこれらの業務のどこまでを担当するかは、オーナーと管理会社が結ぶ「管理委託契約」で決まります。
仲介業務も行う管理会社の場合、入居者の募集から退居まで一連の業務すべてを担うこともあります。

管理会社の具体的な業務

管理会社

管理会社の役割の中でも重要なのが、家賃を定期的かつ確実に集金することです。
現在の集金方法は、直接戸別訪問して現金で回収することはほとんどなくなりました。
現在一般的なのは口座引き落としなどで自動的に集金されるのですが、管理会社としてその業務内容が問われるのは、滞納する入居者が出た場合です。
うっかり口座に入金するのを忘れた場合はともかく、意図的な滞納やお金がない場合など、一筋縄ではいかない問題が発生することもあります。
このような場合、管理会社が集金業務を行うのであれば、オーナー自身がトラブルに巻き込まれるリスクが低くなります
保険会社 保険料

口座残高の不足が原因であれば、すぐに入金してもらえば解決しますが、長期もしくは複数回に渡って家賃の滞納が発生することがないわけではありません。
このような場合は、家賃滞納の解決のノウハウを持っている管理会社に任せておくのが賢明な策です。
家賃を滞納している入居者を何度も訪問する場合もあり、これをオーナーが一人でやろうとすると、精神的にも肉体的にも疲労困憊になってしまいます。
しかも、所有不動産が多くなればなるほど家賃滞納のリスクは上がってしまうので、同月に複数の家賃滞納が発生する可能性もあります。
このようなケースでも、委託業者に任せておければ適正な人員配置により速やかに家賃滞納が解消される可能性が高くなります。

そして、管理会社は家賃滞納以外のトラブルにも対処します。
例えば、ある入居者が水回りのトラブルを訴えてきた場合、毎回オーナーがその入居者の部屋に行って確認するわけにもいきません。
他の用事があったり、オーナーの自宅と不動産の場所が離れていたりするケースも多々あります。
このようなトラブル対応の初動が遅れてしまうと、入居者の不満につながり、トラブルにならないような些細なことまでトラブルになる可能性があります。
そして入居者離れにつながると、家賃収入の低下となってしまいます。

不動産経営のポイントは、所有物件の稼働率を高めることが重要です。
そのためには、入居者の満足度を上げることで長期に渡って住み続けてもらわなければなりません。
そして、長期入居者の割合を増やすことが、家賃収入の安定化につながるので、トラブル対応を速やかに解決することは大切なことなのです。

そこで、いざという時にトラブルを早急に解決してくれる管理会社が力を発揮します。
オーナーが自分の所有する物件のトラブルのすべてに対応するとなると、所有部件が1~2件であれば何とかなるかもしれませんが、物件数が多くなればなるほど一人ではトラブル対応を処理できなくなってしまいます。
そのため、多くの物件の管理を担っていてトラブル処理に慣れている管理会社に任せることで、トラブルへの対処を効率的に行えるようになります。
また、対処だけではなく、トラブルそのものを未然に防ぐというノウハウにも長けているので、一定の手数料を払ってでもメリットになることもたくさんあります。

このほかにも、建物の通常の維持・管理業務として、共有部分の清掃や点検なども行ってくれます。
また、数年に一度の大規模清掃や補修については、別の契約で薦めるのが一般的です。

自主管理と業者委託のメリット・デメリット

かつてのマンション管理・アパート管理においては、オーナーが自ら家賃や管理費を回収し、共有部の掃除なども自分で行う姿も多く見受けられました。
これを「自主管理」と呼びますが、最近は不動産経営を専門に行うオーナーの割合が減り、他の仕事を持ちながら不動産経営を行う兼営オーナーが増えてきました。そのため、賃貸管理を専門に請け負う委託業者に管理会社に運営を任せるケースも増えています。
では、自主管理と業者委託のメリット・デメリットはどのようなものなのでしょうか。

自主管理のメリット・デメリット

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入居者管理・建物管理をオーナーが主導で行うので、地元の不動産会社・工務店やライフライン関係の業者もすべてオーナーが直接発注して管理を行います。
そのため、“顔が見える”経営になることから、何かと融通が利くことが多くなります。また、家賃・管理費の徴収や共有部の掃除はもちろん、トラブルやクレームの対応などもオーナー自ら行うことになりますが、委託業者がいないということは中間マージンが発生しないことから、コストパフォーマンスとしては優れています。

しかし、管理委託料は法外に高額になることはないので、経済的なメリットと業務的な負担を考慮した場合、後者が勝ってしまうことも多々あります。
特に、初めて不動産経営を行う場合は、ノウハウもコツもないことから、逆に関連業者の言いなりになってしまいがちになり、オーナーにとって不利な条件の契約になってしまう可能性もあります。
そして、入居者とのトラブル。クレーム対応は365日・24時間体制になってしまいますので、精神的・肉体的な負担も相当なものになってしまいます。

業務委託のメリット・デメリット

専門の管理会社に業務委託料を支払って管理してもらうので、家賃の数%の委託手数料が発生します。
しかし、管理会社は不動産経営のプロフェッショナルですので、豊富なノウハウを持っていることが何よりもメリットになります。
例えば、入居者がなかなか見つからない場合、自主管理であればオーナーが広告や施策を考えなければなりません。
しかし、ノウハウを持っている委託業者は、「敷金・礼金の無料キャンペーン」や一定期間家賃を無料にする「フリーレント」などのような施策を打つことで入居者候補が増える方法を柔軟に対応できます。
そのため、オーナーの負担はかなり軽減されます

専門の管理会社に業務委託料を支払って管理してもらうので、家賃の数%の委託手数料が発生します。
しかし、管理会社は不動産経営のプロフェッショナルですので、豊富なノウハウを持っていることが何よりもメリットになります。
例えば、入居者がなかなか見つからない場合、自主管理であればオーナーが広告や施策を考えなければなりません。
しかし、ノウハウを持っている委託業者は、「敷金・礼金の無料キャンペーン」や一定期間家賃を無料にする「フリーレント」などのような施策を打つことで入居者候補が増える方法を柔軟に対応できます。
そのため、オーナーの負担はかなり軽減されます。

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この管理会社には様々なタイプがありますし、どこまでのサービスを担当するかなども会社によって違いがあります。
オーナーが所有している物件に合った管理会社を見つけることが、不動産経営の鍵といえるでしょう。
不動産経営がうまくいくかは、物件そのものの魅力だけではなく、管理業務をどれだけ円滑に行えるかも大きく影響します
オーナー初心者にとっては、わずかな経済的メリットよりも、負担を軽減できる業務委託の方がスムーズに進む可能性は高くなるでしょう。

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