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全国建物診断サービスが実施している「5か年パートナープラン」とは?

2019年11月19日 公開

目次

投資用の不動産資産を管理する際に、どの不動産管理会社に依頼するかは重要な問題です。また最近では、自分が住む不動産においても、定期的なメンテナンスを依頼するための業者を確保しておくことは大事なことといわれるようになりました。

もちろん、一度お願いした不動産管理会社に不満があるのであれば、新たな不動産管理会社を探し出し契約をし直すことになりますが、実際のところ不動産管理会社はどのような仕事をしてくれるのかを理解することが大切です。

不動産管理会社とは?

不動産管理会社とは、どのような仕事をしているのでしょうか。簡単にいうと、不動産投資のオーナーと入居者の間に存在し、物件の管理を行う業者のことを指します。物件が常に安定的に稼働するように、入居者の不満を解消しながらオーナーと入居者それぞれが満足のいく環境を作り出すことが一番大きな仕事といえます。もちろん、その中には建物に被害が出た時に業者を手配するといったことなども含まれてきます。

しかし、不動産管理会社の進歩は非常に遅れているといわれています。住宅の建設や取引は日々頻繁に行われていますが、オーナーと入居者の間で紛争・裁判が起きることは少なくありません。これは、不動産管理会社の実態が不透明になっていることが遠因になっているともいえます。このような状況を鑑みて、行政や関係団体等も環境改善の取り組みを行ってきました。国土交通省は平成14年5月に賃貸不動産管理業に関する研究会を設置し、幾度となく研究会を開催して報告書をまとめてきました。賃貸不動産管理業のあり方や賃貸不動産の仲介・斡旋といった取引などの調査報告をもとに、不動産管理業務に関係している業界団体や法人等が「賃貸不動産管理業務推進連絡協議会」を発足させて、不動産管理会社が抱えている課題・問題点への対応などを行うようになりました。また、この協議会の構成団体のひとつである財団法人日本賃貸住宅管理協会では、オーナーや入居者(一般・法人問わず)の相談や心配事を調査して、資産運用をするオーナーのコンサルティングやトラブル解消に対してアドバイスを行う「賃貸住宅管理士制度」を創設しています。これは民間資格ではありますが、不動産管理における社会的立場が認められた資格者を多く輩出して不動産管理業界全体の底上げや不安感の解消をしようという試みとして一定の成果を上げています。

不動産管理会社の業務内容

管理会社
では、具体的な不動産管理会社の業務を見ていきましょう。不動産管理会社の仕事は大きく2つに分けられます。まず一つめは、賃貸借媒介(物件と入居者を取り次ぐこと)の実施業務です。これは、入居者の募集・選定・契約締結業務など入居に至るまでの一連の業務を行うことです。二つ目は、実際の不動産管理業務で、細かくいうと4種類の業務があります。この業務に関しては、投資用物件ではなく居住用物件にも当てはまる部分です。

① 契約管理業務
解約業務・契約更新業務・運営や調整業務・賃料等の徴収業務など

② 物的管理業務
清掃業務・建物や設備管理等業務など

③ コンサルティング業務
賃貸管理規約の策定・監理・助言など・賃貸経営の企画・修繕・建て替え計画の策定業務など

④ その他
防火・防災・防犯等の警備業務など

このように、オーナーと入居者の橋渡しをしてお互いの満足度の高い環境を作ること、もしくはオーナーの住みやすい環境を作ることを目的に、不動産管理会社は業務を行っています。これらの業務のどれかが滞ってしまうと、不動産管理は機能不全に陥り信頼度も下がってしまい、契約が打ち切られる可能性も出てきます。

この中の②④については、火災保険の活用といった住宅の工事・修理に関係する部分もあります。特に自然災害による被害で火災保険を活用する場合は、多くの人が一斉に工事を依頼することになるので、懇意にしている不動産管理会社がある方がすぐに工事をしてもらえるなど優遇されることが多くなります。また、定期的なメンテナンスを行うことで壊滅的な被害を受けないで済むというメリットもありますので、うまく不動産管理会社を利用したいところです。

物件を被害から守る火災保険とは?

では、所有している物件が台風や大雨、落雷などで被害を受けた場合はどうすれば良いのでしょうか。ここで強い味方になってくれるのが「住まいの総合保険」である火災保険です。火災保険とは損害保険の一種で、火災はもちろんのこと強風・大雨・大雪・落雷など自然災害(地震・噴火・津波は除く)による被害も補償対象となるため、万が一の時のためにぜひとも加入しておきたい保険です。

被害が補償されるのは、住宅とそれに付随する動かせないものである「建物」と、建物の中にある簡単に動かすことができる「家財」です。建物の中には門・塀・物置といった付帯する設備も含まれ、家財には、家具・家電・衣服などが含まれます。火災保険に加入する際に「建物のみ」「家財のみ」「建物・家財両方」という3種類から補償対象を選ぶことができますので、ライフスタイルに合わせてセレクトします。居住用の場合は「建物・家財両方」、投資用の場合は「建物のみ」を補償対象にするのが一般的です。

住宅で火事や自然災害による被害が発生すると、建物や家財に大きな被害が出て完全に復旧させるためには多額の出費が必要となりますが、その経済的リスクをカバーしてくれるのが火災保険といえます。

火災保険を詳しく知る

火災保険は、火災や自然災害などにより建物・家財に被害が出た時に保険金が支払われます。その金額は契約時に定めた保険金額が上限となり、被害を受けた部分について保険金を受け取ることができます。

火災保険は「住まいの保険」と言い換えられるほど住宅の総合保険という位置づけではありますが、その名前から「火災」のイメージが先行してしまい、その実態があまり浸透していません。火災保険の補償対象は以下の通りです。

●火災…失火やもらい火による火災の被害を補償してくれます
●落雷…落雷による被害の補償してくれます
●破裂・爆発…破裂や爆発による被害の補償してくれます
●風災・雹災・雪災…風・雹・雪などによる被害を補償してくれます
●水濡れ…漏水などによる水濡れの被害を補償してくれます
●水災…台風や集中豪雨による被害を補償してくれます
●盗難…盗難に伴う盗取・損傷・汚損による被害を補償してくれます
●騒擾・集団行為等に伴う暴力行為…暴力・破壊行為の被害を補償してくれます
●建物外部から物体が落下・飛来・衝突した時の被害を補償してくれます

このように、火災保険は損害保険会社や商品によって若干の違いこそあるものの、補償の範囲が幅広く設定されています。また、基本契約部分以外については特約(オプション)によりカスタマイズができることから、建物がある地域の特性や家財の数などによってカスタマイズして保険料の調整を行えることができるのが特徴となっています。

しかし、火災保険で注意が必要なのは「地震・津波・噴火」による被害は対象外となっていることです。これらの災害による被害は、火災保険とセットで加入することができる地震保険が補償することになっていますので、例えば地震によって起きた火事については地震保険に加入していなければ補償されません。特に日本は地震の多い地域ですので、火災保険と地震保険の両方に加入しておきましょう。

全国建物診断サービスでは手厚い補償を実現します!

手厚い補償

不動産管理業界は発展途上ということもあり、自然災害が起こった時に火災保険を活用しようとすると不慣れな会社が多数存在し、後々トラブルにつながるリスクがないわけではありません。では、火災保険を上手に活用するためにはどのような業者に依頼すれば良いのでしょうか。火災保険はちょっとしたクセのあるものなので、全国建物診断サービスのような全国規模で加盟店を持っていて、火災保険を活用した工事に慣れている団体(ここが大きなポイントです!)に相談してみることをおすすめします。

一般社団法人 全国建物診断サービスでは、建物のチェックは高い技術力と豊富な経験を持つ一級建築士が担当します。そのため、物件の現在の状況をしっかりと把握できますし、その調査をもとに調査報告書及び保険申請用の書類を作成しますので、加入している火災保険を正しく適用するための手法や更新時の契約内容の見直しなどについてのアドバイスも行っています。

先述の通り、火災保険は火災以外の自然災害による被害にも適用されます。そのため、保険金の金額内で工事を行うことで契約者の負担額が0円にすることも可能です。全国建物診断サービスの場合、全国に400以上の加盟店があり火災保険を活用した工事において豊富な実績を残していますので、物件がどの地域にあっても強い味方になってくれることでしょう。

パートナープランですみやかに修繕が行えます

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その全国建物診断サービスでは、度々住宅のメンテナンスや工事を検討している方々を対象にセミナーを実施しています。全国建物診断サービスは、不動産投資家様との相性も良く、住宅をチェックサービスのひとつとして「5か年パートナープラン」というものを提供しています。これは、サービス名の通り5年間に渡って建物に関する火災保険の活用を細かくチェックし、台風のような大きな自然災害はもちろん、所有されている物件がある地域の気象データをもとに、落雷・竜巻・雹などといった異常気象が発生した際には火災保険の申請手続きを行うというものです。

全国建物診断サービスでは正会員・準会員合わせて約1200社の施工業と提携し全国で建物診断・火災保険を活用した修繕工事を行っています。台風などの風害では、棟板金の浮き、瓦の割れ、漆喰の破損などが火災保険で修理費を賄っていますし、雪害においてはカーポートの破損などにも支払い実績があります。RC物件でも、後付けの太陽光パネルの破損など様々な活用方法を提案しています。一方で、個人で火災保険を申請する難しい点は壊れている箇所がいつ起きたかわからないことです。そして、その壊れた原因が自然災害なのか劣化なのかの判断が難しく、火災保険申請時に提出する資料が不十分ですと保険会社・鑑定人とのやり取りも困難になります。このようなことが起きないようにするためには、専門業者に依頼することがポイントになります。

火災保険の申請にとって大事な「証拠」を大切に

契約書イメージ
火災保険という名称から、まだ火事による被害のみの補償と思われている火災保険ですが、自然災害による被害の補償もしてくれる保険ですので、上手に活用しなければ意味がありません。実際、全国建物診断サービスのスタッフも2018年に甚大な被害が出た関西地方に救援で駆け付けたところ、被害が出てから半年たってもブルーシートがそのままになっている場所がたくさんあったことを確認しています。つまり、工事をしないまま放置されている状態で、火災保険を活用できていない実情がありました。

せっかく多くの人が加入し掛け金を払っている火災保険ですから、無駄にしないで意味のある活用をしてもらいたい…その一心で、全国建物診断サービスでは火災保険の活用の啓もう活動を行っています。

台風による被害の中でも注意すべきなのは、雨漏りです。ちょっとだけ雨が漏っているだけだから大事には至らないだろうと思っていると、それは大間違いといえます。実は、雨漏りはすぐに応急処置・工事をしなければ被害は拡大してしまいますし、基礎部分がやられてしまうこともあります。そこで、全国建物診断サービスが調査を行う時には、その場で依頼者の了承をもらった上で緊急工事をして、工事後に火災保険の申請を行うという方法を採ることもあるくらいなのです。

このような、火災保険を活用した修繕工事においては、コンサルタント料だけをせしめるような営業会社も存在します。いわゆる悪徳業者というもので、このような会社を保険会社は嫌います。ただでさえ、保険会社は火災保険に関しては不払い問題が起きるほど、保険会社自身が敬遠している節もあります。しかし、火災保険の活用に慣れている会社が正しい申請をした場合には、保険会社も素直に申請を受け取るしかありません。特に、巨大台風のような大きな被害が出た後にはこのような悪徳業者がたくさん出てきますので注意が必要です。予防策としては、しっかりと契約書を交わすこと、そして丁寧に被害に遭った証拠を集め書類を作成している会社に依頼することです。まずは、火災保険について何か思い当たるところがある場合には、全国建物診断サービスに相談してみてはいかがでしょうか。