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区分マンションの不動産投資は損をしやすい?第三者目線で職員が解説①

2020年1月28日 公開

不動産投資

まず不動産投資を始めようとする上で【区分マンション投資】【一棟投資】という選択肢があります。先に結論を言っておくとどちらも正解はなく双方にメリット・デメリットが存在します。

今回は不動産業者とは違う業界からの角度で、【区分】と【一棟】の違いとトラブルケースを書いていきます。

区分マンション投資とは?

区分マンション投資=マンションの1室のオーナーとして賃貸で貸し出しを行い家賃収入を得る投資
1棟投資=マンションに限らず、マンション1棟・アパート1棟・戸建て1棟など1棟で土地ごと物件を所有し貸し出しを行い家賃収入を得る投資

区分マンション投資のメリット

① 一棟に比べ価格が安い
融資等も通りやすい・1等地の物件を入手しやすい
② 価格が高額ではないので複数棟所有しリスクを分散することが可能
③ 長期に渡り資産形成ができる。
④ 管理等が区分のみの為比較的管理が楽

区分マンション投資のトラブルケース

値下がり

① 賃料の目減り
特に新築で物件購入をしてしまった場合、最初は新築のバリューで賃料が高めの設定で問題ないが、次の賃料は下がる可能性が・・・

② 建物・地価が上がると言われるケース
例えば以前あったよくあるケースがスカイツリーがこれからできるからその周辺の需要が上がるので途中でやめたいと思っても5年前後で売り切れます。といった営業トークをされるも需要が上がらなかったり、中にはその計画自体なくなったり・・・

③ 物件価値は下がる事を計算に入れない
区分所有は土地の所有はないので地価の需要は上がったとしても上物(建物)の価値は当然年数の経過により下がるのでその家賃計算・売り抜く価格が計算されていない
だいたい築1~15年は一般的に物件価値は下がり続けると言われている。

④ もろもろかかる税金を計算していない
そもそも知識不足も原因だが見積もり算出時に固定資産税・取得税等が含まれておらず結局マイナスになってしますケース。

⑤ 建物の修繕リスク
これは1棟の方にもあてはまるところもあるが
急な修繕予算を捻出しなければいけない場合にそもそも区分投資は利幅が大きくなるものではないのでマイナスが出てしまう可能性が高い。

今回のまとめ

以上が考えうるリスクです。
今回はデメリットを中心ですが、長期で資産形成ができるなどメリットもたくさんあります。一番問題なのは売り手・買い手ともに情報共有・知識共有不足です。

特に区分マンション投資は価格が1棟に比べ安価なので一般のサラリーマンも対象になるぐらい営業のターゲットが広く、投資経験が少ないこともトラブルが多い原因なのではないかと考えます。
次回はメリットを中心にお伝えできればと思います。