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空き家の有効活用方法5つをご紹介!知っておきたい空き家の実態や、千葉市の活用制度も

2020年6月9日 公開 2021年4月6日 更新

近年相続や転居により住宅から人がいなくなり、空き家となるケースが深刻な社会問題となっています。
空き家をお持ちの方は賃貸・売却等の方法で、資産として有効活用しましょう。
千葉市等の自治体では空き家の有効活用を推進しており、地域の住宅セーフティーネットとしても活用が可能です。
まずは国土交通省の調査結果から空き家の種類や実態を把握し、空き家を活用する前のチェックポイントを確認しましょう。

続いて空き家の有効活用方法5つと、千葉市の空き家に関する有効活用制度についてご紹介していきます。現在空き家をお持ちの方も、将来空き家を持つ予定の方もぜひご覧ください。

【関連リンク】
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空き家の種類と実態とは?賃貸用の住宅が約半数

空き家0609

空き家の種類は賃貸・売却用の住宅が入居または購入希望者と契約を結んでいないケースや、転勤による長期不在や取り壊し予定の物件等、多岐に渡ります。
空き家は高齢化の影響で年々増加しており、2018年には全体の住宅に対し13.6%を占めています。
空き家は古い物件が多いため、地域の景観を損ねる、老朽化した物件の危険性等があり問題視されています。

2018年の総務省統計局による「住宅・土地統計調査」の結果を基に主な空き家の種類3つをご紹介するとともに、2014年に国土交通省が行った「空き家実態調査」から見えてくる空き家の実態をお伝えしていきます。

賃貸用の住宅

新築・中古を問わず賃貸のために空き家になった住宅で、空き家全体の50.9%を占めます。

売却用の住宅

売却のために空き家になった物件で、全体の3.5%となっています。賃貸用の住宅と同様に新築・中古を問いません。

その他の住宅

近年急増している空き家で、賃貸・売却といった用途ではなく人が住んでいない住宅です。例えば転勤・入院といった居住世帯の長期不在や建て替えのために取り壊す等の事情のある空き家となっています。

その他の空き家の種類は別荘や残業でたまに寝泊まりする家など二次的な住宅や、建築中の住宅があります。
また昼間だけ使用している、複数の人が交代で寝泊りをしているなど普段居住している人がいない「一時現在者のみの住宅」も空き家として含まれています。
空き家の種類から見えてくる現状としては、「賃貸物件の空き家が半数以上」である事、「事情のあるその他の住宅」が急増しており活用の余地があるという点です。
空き家を賃貸する際は、都市部であれば高い需要が見込めますが郊外や駅から遠い場合、老朽化した物件は需要が低い傾向にあります。
賃貸での活用を試みても入居希望者が見つからず空き家のままでは、入居募集の費用やリフォーム等の初期費用が無駄になってしまいます。物件の条件を考慮してから活用方法を決めましょう。

続いては2014年に国土交通省が行った戸建て空き家を対象とした「空き家実態調査」による空き家物件の内訳を見ていきましょう。

戸建て空き家は築40年以上の物件が多い

調査対象の戸建て空き家は調査時点で人が住んでいないと回答した所有者は 65%、人が住んでると回答した所有者は 31.3%となっています。
そのうち古い家ほど「人が住んでいない」と回答する割合が多く、人が住まなくなってからの期間も長くなっています。
また戸建て空き家の建築時期は築40年以上の物件が62.3%を占めています。

特に昭和25年(1950)以前の築70年が経過した物件は36.7%となっており、利活用が難しく放置されているという現状が見受けられます。

さらに建築時期について詳しい調査をしたところ以下のような結果が出ました。

昭和55年(1980年)以前の築年数が40年経った物件の建築割合で見ると、人が住んでいない物件は67.3%、人が住んでいる物件は51.5%となっています。

人が住んでいない物件の建築時期で築40年以上の空き家は、賃貸・売却用が68.5%、その他が74.6%と高い割合になっています。

以上の結果から空き家の実態と現況をまとめると以下の通りになります。

  • 空き家は賃貸用の住宅が約半数を占める
  • 近年は転勤や入院等で「その他の空き家」が急増中
  • 戸建て空き家は築40年以上の物件が6割以上
  • 築年数が経つほど人が住んでいる割合が低く、長年放置されている空き家が多い
  • 「人が住んでいない」と所有者が答えた空き家で一番多いのは「その他の住宅」

賃貸や売却物件ではない「その他空き家」が急増している背景には、転勤といった個々の事情や入院という高齢化社会の影響が考えられます。所有者が「人が住んでいない」と答えた割合も「その他空き家」が一番多いため、今後の利活用が期待されます。

築年数が経った空き家はリフォーム・修繕を行う、更地にして活用する等の方法で有効活用することができます。
古く放置された空き家は放火に狙われやすく倒壊等のリスクがあり、景観が悪化し近隣住民に迷惑をかけてしまいます。また「特定空き家」に認定されると固定資産税の減額が適用されなくなり、自治体が解体してしまうという事例があります。
「古い家だから」と諦めずに大事な資産を有効活用していきましょう。

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空き家を有効活用する前にチェックしておくべきポイント

ノウハウ0609

築年数が長い空き家は特に賃貸で活用する場合、事前にリフォームやリノベーション・修繕・クリーニングを行いましょう。
初期費用は掛かりますが、元々の家を生かすことで建て替え費用は安く済みますし定期的な家賃収入が得られます。
不動産会社にリフォーム等をお願いし、そのまま物件の賃貸・売却の仲介を依頼する事でスムーズな活用が行えます。まずは複数の不動産会社に見積もりを依頼し費用を検討した上で、仲介にも対応できる会社を選びましょう。

空き家を解体し、更地にして活用した方が良いケースも

物件が郊外にある場合や活用に適していない際は更地にして活用した方が良いケースもあります。更地にして活用する場合は都市計画法で定められた地域に適した建築物を建てなくてはいけません。
「用途地域による建築物の用途制限」としてエリアによって住宅系・商業系・工業系など合計13種類の地域が存在します。
例えば東京都都市整備局では以下のように規定されています。

空き家を解体して更地にした後建築物を建て活用する場合、空き家が所在する自治体の用途制限の規制を必ず確認するようにしましょう。

空き家の有効活用方法5つ

空き家を有効活用する方法5つをご紹介します。
不労所得が見込まれる賃貸や事業用賃貸は家主にとって非常に魅力的です。思い切って空き家を利用し、店舗など事業経営を行うと地域の活性化にも繋がります。
物件の利活用が難しい場合は売却する事で固定資産税や維持費などを払わなくても済み、売却費用を得ることができます。または解体して更地として有効活用するのも良いでしょう。
活用方法を順番に見ていきましょう。

1.賃貸物件にする

空き家の活用方法として最も人気があり、手軽な活用方法です。
空き家の半数以上が賃貸物件で築40年以上という現状から、貸し出す際はリフォームや修繕の必要性が考えられます。
郊外にある場合入居希望者が見つからないリスクが高くなるため、賃貸としての活用は難しいでしょう。駅からの距離など利便性も重要となります。

都市部で築年数が浅い物件の場合は高い需要が見込まれますので、賃貸をお勧めします。
3LDK以上のマンションや戸建て物件は子供を持つファミリー層がターゲットとなりますので、子育てのための環境が整っていることも重要となります。近隣に学校や保育園、公園、商業施設等があるかをチェックしておきましょう。またパチンコ店やナイトクラブなどがあると、ファミリー層や女性の入居者からは避けられる事が多くなります。

賃貸物件としての提供が難しい場合は売却や更地として活用すると良いでしょう。
起業の意思がある方は事業用の施設に転用し、事業経営を行う事をおすすめします。

2.事業用の賃貸にする

飲食店などの店舗や企業のオフィス・事務所として賃貸するケースです。
物件の用途を転用して利用する「コンバージョン」という手法で、リフォームやリノベーションと同じく資産価値を高めるために改修を行います。
マンションでは原状回復ができなくなってしまいますので、戸建ての空き家で有効な活用方法です。
個人向けの賃貸より滞納リスクが低いというメリットがあります。

3.事業の経営を行う

事業用の賃貸と同様にコンバージョンを行った後、自身で事業の経営を行う活用方法です。
例えばものづくりが盛んな地域では空き家をハンドメイドショップとして改装し地域活性化に繋がった事例があります。
事業経営は経営のノウハウ・知識が必要で継続する事も難しいです。
コンビニエンスストアや学習塾の場合、フランチャイズに加入すれば初心者でも経営は可能です。本社にロイヤリティを払う事でノウハウだけでなく、商品の仕入・販売のマニュアルが確立されておりブランド力で集客も期待できます。
ただし事業経営にはリスクが伴い業務に割く時間も労力も必要な事から、相応の覚悟が必要でしょう。

4.売却する

上記3つの方法と比べ費用がかからずリスクが少ないため、活用のための手間や時間が惜しい方は売却してしまったほうが良いでしょう。そのまま売却するケースと家を解体し更地として売り出す方法があります。
空き家が古い場合更地の方が高く売却できる可能性が高いですが、解体費用がかかりますので注意しましょう。
売却する際は家の中を整理しなくてはいけませんので、相続した空き家等は精神的負担を伴う事があります。
しかし空き家を放置することは金銭的にも地域にとっても良くないため、思い切って自ら整理を行うか遺品整理業者に依頼しましょう。

5.解体し更地として活用する

空き家を解体し更地として駐車場経営や太陽光発電装置の設置、資材置き場として活用する等で事業経営を行う活用方法です。
駐車場経営や資材置き場は初期費用が少なく郊外でも需要がありますが、その分リターンは少ないと言われています。
一方で太陽光発電装置の設置は初期費用がかかりますが、上記2つの方法と比べると多くのリターンが見込め自治体によっては補助金も出ます。

2,3,5の場合建物の用途が変わるため、更地にするときと同じく自治体の「用途地域による建築物の用途制限」を確認する必要があります。

千葉市の空き家有効活用に関する制度・施策

千葉市では空き家の数が年々増加しており2013年には約36万7千戸と住宅総数に対し12.7%に上りました。
2012年には空き家対策に関する条例が制定され、所有者や管理者の適切な管理が義務づけられました。
千葉市は空き家対策の為の協議会設立やセーフティーネットとして空き家を活動する制度など、自治体の中でも多くの取組みを行っています。
千葉市のシステムを参考に、私達も空き家の有効活用を考えていきましょう。

空き家対策協議会設立と関係団体との連携

2017年に千葉市は「千葉市空家等対策協議会」という不動産の専門家が空き家に関する対策を総合的・計画的に実行するための団体を設立しました。
また公的社団法人全日本不動産協会千葉県本部、千葉司法書士会など関係団体と提携し、空き家発生の防止や空き家の流通・活用等の対策を行っています。

住宅のセーフティーネット制度

2017年に「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」が制定され、空き家や空き室を高齢者世帯や子育て世帯、低所得者や障害者・被災者等の住宅の確保に配慮が必要な方々(住宅確保要配慮者)の入居を拒まない賃貸制度が創設されました。
「今後単身高齢者世帯の増加が見込まれるため、住宅セーフティーネット制度を強化する」という目的と「空き家の有効活用」が合致した合理的な制度となっています。
千葉市でも一定の条件を満たした空き家を登録すると、「セーフティネット住宅情報提供システム」に掲載され、多くの方の目にとまり地域住民への貢献に繋がります。

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空き家の点検は全国建物診断サービスへ

空き家の種類や実態、有効活用方法等を見てきましたがいかがでしょうか。
空き家を有効活用する為には家の点検や修繕が重要となります。全国建物診断サービスは、全国に1450以上の加盟店舗があり一定の条件を満たした場合無料で点検・修繕することができます。
資格を持つ調査士があなたの空き家を適切に点検いたします。

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記事監修


kansyuu
【二級建築士】佐野 広幸
全国建物診断サービスのwebサイト監修の他、グループ会社の株式会社ゼンシンダンの記事も監修。火災保険申請を利用した修繕工事を広める事により、日本の「建物老朽化」問題の解決に貢献。