2020年5月28日 公開
建設業界では、お客様に安心して新築住宅をご依頼いただくために、さまざまなサービスがあります。その中でも、株式会社住宅あんしん保証は、全国の優良建材販売業者が一同に結集して地場工務店支援のため、1999年6月に創立された住宅関連保証会社です。東京本社のほか全国7都市に営業所があり、全国で保険業務を展開しています。この会社は、住宅瑕疵担保履行法が定めている資力確保に対応するもので「あんしん住宅瑕疵保険」を提供しています。
あんしん住宅瑕疵保険とは、住宅瑕疵担保履行法に基づき国土交通大臣より指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人である住宅あんしん保証が、住宅事業者を対象に提供しているものです。住宅瑕疵担保履行法は2009年10月に全面施行されましたが、新築住宅の構造耐力上、主要な部分もしくは雨水の浸入を防止する部分の瑕疵による不具合の補修などを行うための資力の確保を、住宅事業者に義務付けています。その資力を確保するために、住宅瑕疵担保責任保険が活用できるというわけです。
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住宅瑕疵担保履行法の概要
住宅瑕疵担保履行法は、正式名称を「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。2009年10月から、新築住宅の請負人や住宅事業者には瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置が義務付けられました。住宅事業者に資力確保措置が義務付けられるのは、発注者または買主（宅建業者は除く）に新築住宅を引渡す場合となっています。瑕疵担保責任保険の範囲は、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分で、10年間の瑕疵担保責任を対象としています。個々の住宅ごとに保険契約を締結して、瑕疵により被害が発生した場合には保険金が支払わるという制度です。
住宅瑕疵担保履行法では、保険会社へ直接保険金を請求します。保険対象住宅に事故が発生した時に、住宅事業者が倒産等の事情によって相当の期間を経過しても瑕疵担保責任を履行しない（できない）場合は、株式会社住宅あんしん保証が普通保険約款に基づいて、住宅事業者が瑕疵担保責任を負担すべき被害の範囲内ではありますが、住宅取得者に対して直接保険金をお支払いすることになっています。また、この保険に加入している住宅について、売主と発注者との間に請負契約・売買契約に関する紛争が生じた場合は、専門の裁判外紛争処理機関である指定住宅紛争処理機関（弁護士会）による紛争処理手続き（あっせん、調停または仲裁）を活用できます。
あんしん住宅瑕疵保険とは
ここからは、あんしん住宅瑕疵保険について見ていきましょう。この保険は、建設業者もしくは宅地建物取引業者を対象としています。ちなみに、住宅瑕疵担保履行法上の資力確保義務のない建設業の許可を必要としない事業や、宅地建物取引業者の発注に基づき住宅を建設する建設業者も対象となっています。
保険対象となる住宅は、これまでに居住用として使用されたことのない住宅で、かつ一戸建ての場合は、請負契約において建設工事の完了の日から起算して2年以内に引き渡された住宅、もしくは売買契約において建設工事の完了の日から起算して2年以内に売買契約が締結された住宅となっています。また、共同住宅の場合は、請負契約において建設工事の完了の日から起算して2年以内に引き渡された住宅、もしくは売買契約において建設工事の完了の日から起算して2年以内に住棟内のいずれかの住戸で売買契約が締結された住宅となっています。
あんしん住宅瑕疵保険の契約方法
●一戸建て住宅の場合
1戸ごとに申し込むことになりますが、住宅の種類に応じて3種類の区分があります。
① 一般住宅 認定品質住宅、性能評価住宅以外の住宅
② 認定品質住宅 品質の高い一戸建て住宅を供給することができると当社が認定した団体に属する会員が供給する住宅
③ 性能評価住宅 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅
●共同住宅の場合
原則として住棟全体で申し込むことになりますが、住宅の種類に応じて4種類の区分があります。
① 一般住宅 性能評価住宅以外の住宅
② 性能評価住宅 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅
③ 一般住宅（認定団体） 品質の高い共同住宅を供給することができると当社が認定した団体に属する会員が供給する、性能評価住宅以外の住宅
④ 性能評価住宅（認定団体） 認定団体（共同）に属する会員が供給し、かつ、建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅
保険の種類と区分
●義務化保険（１号保険）
住宅瑕疵担保履行法に定められた資力確保義務に対応する保険契約を「1号保険」と呼んでいます。被保険者が建設業者または宅地建物取引業者で、居住用に提供されたことのない住宅で、建設工事の完了の日から起算して１年以内に住宅取得者に引き渡された住宅を対象としています。ただし、住宅取得者が宅地建物取引業者の場合は、資力確保義務が生じないため、任意保険契約となります。
●任意保険（２号保険）
住宅瑕疵担保履行法の資力確保義務の対象ではない住宅に対応する保険契約を「2号保険」と呼んでいます。建設工事の完了の日から1年を超えて引き渡された住宅、建設工事の完了の日から1年を超えて売買契約の締結が行われて住宅、建設業許可を持っていない事業者が建設した住宅、住宅取得者が宅地建物取引業者である住宅が対象となります。
一戸建て住宅の保険期間・補償内容・保険料
あんしん住宅瑕疵保険の保険期間は、住宅事業者と住宅取得者との請負契約もしくは売買契約に基づく住宅の引き渡し日から始まり、住宅の引き渡しの日から10年間となっています。補償内容は以下の通りです。
●保険対象住宅の基本構造部分の瑕疵が原因で、住宅の基本的な耐力性能もしくは防水性能を満たさない「事故」と呼ばれる現象が起きた場合、住宅事業者が住宅取得者に対し瑕疵担保責任を負担することで被る損害について保険金を支払います。
●保険対象住宅で事故が発生した時に、住宅事業者が倒産など相当の期間を経過してもなお瑕疵担保責任を履行しない場合は、普通保険約款に基づき、住宅事業者が瑕疵担保責任を負担すべきであった損害の範囲内で住宅取得者に対して直接保険金を支払います。
共同住宅の保険期間
共同住宅の保険期間は、一戸建て住宅と若干の違いがあります。この保険契約の保険期間は、住宅事業者と住宅取得者との請負契約もしくは売買契約に基づく住宅（区分所有される共同住宅の場合は住戸単位）の引き渡し日にスタートし、保険期間は住宅の区分に応じて以下の通りです。
●区分所有がされない住宅（賃貸アパート等）
住戸毎に区分所有されず１棟引き渡しの場は、住宅の引き渡しの日から10年間となります。
●区分所有がされている住宅（分譲マンション等）
各々の住戸が引き渡された日に始まり、建設工事の完了の日から起算して11年を経過した日に満期を迎えます。ただし、建設工事の完了の日から起算して1年を経過して引き渡された住戸については、引き渡しの日から10年間となります。
保険金が支払われるまでのスケジュール
保険金支払いまでの流れは以下の通りです。
② 住宅事業者が保険料を支払います。
② 保険期間中に瑕疵が発生した場合、住宅取得者は請負契約または売買契約に基づき、住宅事業者に対して修補等の請求ができます。
③ 住宅事業者は請負契約または売買契約に基づき、修補等について検討し、保険金の支払い対象となっている場合に事故報告を行います。
④ 住宅事業者が修補等を行います。
⑤ 住宅事業者が修補等を実施した後に、住宅事業者に保険金を支払われます。
⑥ 住宅事業者が倒産など相当の期間を経過してもなお瑕疵担保責任を履行しない場合は、住宅事業者が瑕疵担保責任を負担すべきであった損害の範囲内で住宅取得者に対して直接保険金が支払われます。
⑦ ⑥の場合、住宅取得者は株式会社住宅あんしん保証より直接保険金が支払われます。
支払われる保険金は以下となっています。
●修補費用・損害賠償保険金 瑕疵を修補するために必要な材料費、労務費、そのほかの直接修補に要する費用全般です。修補が著しく困難な場合は、修補にかわり損害賠償金が対象となります。
●争訟費用保険金 瑕疵担保責任に関する解決のために必要となる訴訟、裁判上の和解もしくは調停または仲裁もしくは示談に要した費用を負担します。
●求償権保全費用保険金 事故が発生した時に被保険者が第三者に対して損害賠償そのほかの請求権がある場合、その権利の保全または行使について必要な手続きを行うための費用を負担します。
●事故調査費用保険金 事故が発生したことで住宅の修補が必要となる場合、修補が必要な範囲、修補の方法または修補の金額を確定するための調査にかかった費用を負担します。
●仮住まい費用保険金 住宅の修補期間中に転居を余儀なくされた住宅取得者から請求を受けた宿泊・住居賃借・転居にかかった費用を負担します。
あんしん住宅瑕疵保険の手続の流れ（一戸建て住宅の場合）
では、一戸建て住宅のあんしん住宅瑕疵保険の手続きの流れを紹介しましょう。
① 事業者の届出
あんしん住宅瑕疵保険を利用するためには、事業者届出をする必要があります。
② 事業者届出のご案内
③ 設計・契約
概要説明書を確認し、設計施工基準に適合するよう設計しましょう。
④ 建築確認
⑤ 保険契約の申込
住宅の着工前までに申し込みが必要です。契約プランは以下の4種類です。
●2,000万円プラン
住宅瑕疵担保履行法で定められている最低限の保険金額である2000万円を付保するプランです。
●オプションプラン
3000万円、4000万円、5000万円の3種類があります。しかし、故意・重過失による損害に支払う場合は2000万円が限度となります。
⑥ 着工
住宅の建設設計施工基準に適合するよう施工しましょう。
⑦ 現場検査
現場検査階層（地階を含む階数）が3以下の場合の検査は「基礎配筋工事完了時」と「上部躯体工事完了時」に行います。
⑧ 現場検査の実施
あんしん住宅瑕疵保険に申し込みがあった住宅は、建設過程で現場検査員による検査が行われます。現場検査は、住宅あんしん保証が実施する講習会を受講して、住宅あんしん保証に現場検査員として登録された建築士もしくは建築基準適合判定資格者が担当します。
⑨ 地盤調査（引受の条件）→基礎配筋検査→上部躯体検査→引き渡し
⑩ 工事完了
引渡日が決定次第、必要書類を提出します。
⑪ 保険証券発行の申請
売買契約を締結する場合は、このタイミングまでに住宅取得者に契約内容を説明しなければいけません。
⑫引き渡し（保険責任期間の開始）
保険期間は原則として引渡日から10年間です。
⑬保険期間の満了
あんしん住宅瑕疵保険の手続の流れ（共同住宅の場合）
契約から保険期間満了までの流れ（分譲共同住宅）。
① 事業者の届出
あんしん住宅瑕疵保険を利用するためには、事業者届出をする必要があります。
② 事業者届出のご案内
③設計・契約
概要説明書を確認し、設計施工基準に適合するよう設計しましょう。
④建築確認
⑤ 保険契約の申込
住宅の着工前までに申し込みが必要です。住宅瑕疵担保履行法で定められている最低限の保険金額である2000万円を付保するプランのみとなります。
⑥ 着工
住宅の建設設計施工基準に適合するよう施工しましょう。
⑦ 現場検査
現場検査階層（地階を含む階数）が3以下の場合の検査は「基礎配筋工事完了時」と「上部躯体工事完了時」に行います。階層が4以上の場合の検査は「基礎配筋工事完了時」「中間階床躯体工事完了時」「屋根防水工事完了時」の3回行います。
⑧ 現場検査の実施
あんしん住宅瑕疵保険に申し込みがあった住宅は、建設過程で現場検査員による検査が行われます。現場検査は、住宅あんしん保証が実施する講習会を受講して、住宅あんしん保証に現場検査員として登録された建築士もしくは建築基準適合判定資格者が担当します。
⑨地盤調査（引受の条件）→基礎配筋検査→中間検査→上部躯体検査→引き渡し
⑨ 工事完了（保険期間の開始）
引渡日が決定次第、必要書類を提出します。
⑩ 保険証券発行の申請
売買契約を締結する場合は、このタイミングまでに住宅取得者に契約内容を説明しなければいけません。
⑪ 引き渡し（保険責任期間の開始）
分譲共同住宅の場合、保険期間は引き渡しから始まり保険期間満了日は工事完了日から11年間となっています。ただし、建設工事の完了の日から起算して1年を経過して引き渡された住戸については引き渡しの日から10年となっています。
⑫ 保険期間の満了
このように、一戸建てと共同住宅では若干の違いがあるので注意しましょう。
記事監修
【一級建築士】登立 健一 一級建築士。全国建物診断サービスのwebサイト監修の他、グループ会社の株式会社ゼンシンダンの記事も監修。 |
