2020年2月12日 公開
不動産管理会社の業務内容について
大抵のオーナーは、所有する不動産を管理会社に委託されているかと思います。では、管理会社ではどのような業務をしているのでしょうか。
管理会社の業務としては、
①入居者の募集手続き
②家賃の集金代行
③家賃滞納者への督促・回収
④苦情対応
⑤契約更新業務
⑥退去時のクリーニング・修繕業務
など多岐に渡ります。
管理会社が、これらの業務のどこまでを担当するかは、オーナーと管理会社が結ぶ「管理委託契約」で決まります。
収益の根幹である “家賃回収業務”
管理会社の業務の中でも特に重要なのが、家賃を確実に集金するための、②家賃の集金代行と③家賃滞納者への督促・回収業務です。
収益の根本である家賃回収ができなければ、元も子もありません。
現在一般的なのは、家賃は口座引き落としなどで自動的に集金され、管理会社で事務処理等しますが、管理会社としてその業務内容が一番問われるのは、滞納者が出た場合の督促・回収業務です。
うっかり口座に入金するのを忘れた場合はともかく、意図的な滞納やお金がない場合など、一筋縄ではいかない問題が発生することが多々あります。
このような場合、管理会社が集金業務を行うのであれば、オーナー自身がトラブルに巻き込まれるリスクが低くなります。
口座残高の不足が原因であれば、すぐに入金してもらえば解決しますが、長期もしくは複数回に渡って家賃の滞納が発生することが頻繁に発生します。
このような場合は、家賃滞納の解決のノウハウを持っている管理会社に任せておくのが賢明な策です。管理会社の良し悪しがわかる場面です。
管理会社による “トラブル対応”
管理会社は家賃滞納以外のトラブルにも対処します。
④苦情対応です。例えば、ある入居者が水回りのトラブルを訴えてきた場合、毎回オーナーがその入居者の部屋に行って確認するわけにもいきません。
他の用事があったり、オーナーの自宅と不動産の場所が離れていたりするケースも多々あります。
このようなトラブル対応の初動が遅れてしまうと、入居者の不満につながってしまい、通常ではトラブルにならないような些細なことまでも、不信感からトラブルになってしまいます。
そして入居者離れにつながると、家賃収入の低下となってしまいます。
オーナーとしては避けなければならないことです。早期苦情対応ができる管理会社でないと困ります。
このように考えると、所有物件の入居率を高めるには、管理会社に苦情が発生しないように、しっかりと管理していただかなくてはなりません。
長期入居者の割合を増やすことが、家賃収入の安定化につながるので、トラブル対応を速やかに解決してもらうことは、経営上とても重要なことです。
オーナーが所有する物件が1～２件であれば何とかなるかもしれませんが、物件が多くなればなるほど、オーナーではトラブル対応を処理できなくなってしまいます。
“安定した収益” を確保するために管理会社を活用する
そのため、多くの物件の管理を担っていて、数多くのトラブル処理になれている管理会社に任せることで、トラブルへの対応を効率的に行えるようになります。
また、トラブル発生後の対応だけでなく、トラブルそのものを“未然に防ぐ”というノウハウにも長けているので有効に活用したいものです。
このほかにも、建物の通常の維持・管理業務として、共用部分の清掃や点検も行ってくれます。
管理会社を選ぶ際の判断基準として、その管理会社が管理している物件の入居率や空室率というのはとても大事な判断基準です。
以上のように管理会社の業務内容の中では、②家賃の集金代行、③家賃滞納者への督促・回収、④苦情対応の3点の業務遂行能力が非常に大事であると述べましたが、この管理会社には大手企業から地域密着型まで様々なタイプがありますし、費用との兼合いも含めて、どこまでのサービスを提供できるかなども、会社によって違いがあります。
オーナーが所有している物件に合った管理会社を見つけることが、不動産経営の鍵といえるでしょう。
不動産経営がうまくいくかは、物件そのものの魅力だけではなく、管理業務をどれだけ円滑に行えるかも大きく影響します。
記事監修
【一級建築士】登立 健一 一級建築士。全国建物診断サービスのwebサイト監修の他、グループ会社の株式会社ゼンシンダンの記事も監修。 |
